Vorsorgewohnung Berechnung des Steuervorteils

Eine Vorsorgewohnung ist unter jenen die genügend Geld haben immer wieder eine interessante Idee, um Geld zu investieren. So manche kaufen auch eine Vorsorgewohnung auf Kredit und versuchen dadurch einen Steuervorteil zu lukrieren. Wie aber könnte so eine Berechnung des Steuervorteils bei einer Vorsorgewohnung im Detail aussehen und sind Vorsorgewohnungen wirklich so lukrativ?

Nehmen wir mal folgendes Beispiel einer Vorsorgewohnung:

Sie kaufen sich eine 100 m² Eigentumswohnung um 300.000 Euro. In diesem Kaufpreis sind natürlich auch gleich alle Nebenkosten enthalten, wir machen es uns doch nicht unnötig schwer für diese beispielhafte Berechnung. Insgesamt sind 100.000,00 Euro an Eigenmittel vorhanden, fehlen noch 200.000,00 Euro, welche über einen Kredit finanziert werden.

Nehmen wir folgendes an: Der Kredit kostet monatlich 1.200 Euro pro Monat über 20 Jahre, danach ist der Kredit abbezahlt. Sie finden einen Mieter, welcher in ihre Wohnung einzieht und monatlich 1.300 Euro an Miete inklusive Betriebskosten bezahlt. Davon bezahlen Sie die Betriebskosten und natürlich müssen Sie auch die Mehrwertsteuer brav ans Finanzamt abführen. So bleiben Ihnen 850,00 Euro pro Monat an Nettomiete. Das bedeutet, dass Sie zwischen den Netto-Mieteinnahmen und den Kreditkosten eine Differenz von 350,00 Euro im Monat haben!

Fürs Finanzamt bedeutet das:

Sie müssen für die Netto-Mieteinnahmen Steuer bezahlen je nach Steuerprogression. Bedeutet, wenn Sie in der 50 % Stufe sind, so bleiben Ihnen 425,00 Euro von den Mieteinnahmen übrig. Den Kredit bzw. den Zinsaufwand für den Kredit können Sie aber auch Steuerlich geltend machen. Diese Kreditzinsen werden mit der laufenden Tilgung immer weniger im Laufe der Jahre. Bei einem 200.000 Euro Kredit sind im ersten Jahr die laufenden Kreditzinsen bei rund 5.500 Euro. Das bedeutet bei jährlichen Mieteinnahmen von 10.200 Euro (850,00 x 12 Monate) abzüglich Zinsaufwand von 5.500 Euro müssen noch 4.700 Euro vollversteuert werden. Das bedeutet es bleibt unterm Strich bei 50 % Steuersatz eine Netto-Miete in der Höhe von 654,17 (850 – 195,83) Euro. Nicht gerade prächig…

Außerdem sind die Eigenmittel gebunden, welche in einem alternativen Investment mehr Zinsen bringen würden. Dazu haben Sie noch das Risiko, ob es wirklich zu einer Dauervermietung etc. kommt. Unterm Strich rechnet sich die Wohnung so wohl nicht, bzw. gäbe es interessantere Investments. Was aber interessant sein könnte ist die Tatsache, dass es zu Wertsteigerungen kommen könnte. Was aber wenn nicht? USA, Spanien, aber auch im Osten Deutschlands, Waldviertel, etc. gibt es zahlreiche Beispiele an denen man sieht, dass eine Immobilie auch ein großes Risiko ist. Auch als Inflationsschutz ist eine Immobilie nur zum Teil geeignet. Unterm Strich zeigt sich, dass eine Immobilie nicht immer ein großer Gewinn sein muss, außerdem ist auch eine Immobilie nicht ohne Risiko.

Hinterlassen Sie eine Antwort